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戴德梁行:大宗交易成交降回报升 长三角一体化区块经济提质

来源:船场网 点击:3597

上海,2019年9月25日——世界知名的房地产服务和咨询公司戴德梁行(dtz)于2019年第三季度在上海召开媒体抓举会议,分析大宗交易投资市场、写字楼市场和工业房地产市场的现状,预测各市场未来的发展趋势。

大型交易投资市场:总营业额逐年下降,投资回报率稳步上升。

从2016年到2018年,上海的大宗房地产市场保持了1000亿次交易的规模,但从2016年的近1400亿次下降到2018年的1000多亿次。2019年初,受2018年合同延期影响,第一季度交易金额455.83亿元,与上年同期基本持平,但第二季度交易金额大幅下降至155.35亿元,同比下降66%。第三季度再次达到105.59亿元,第二季度和第三季度交易活动总体大幅下降。与此同时,2019年第一季度外国买家的投资比例与去年持平,第三季度大幅下降。

从交易量的比例来看,上海仍然是中国机构投资者最喜欢的城市。办公室仍然是投资者最喜欢的财产类型。从投资回报率来看,核心领域的资产总资本化率约为3.8%-4.0%,而非核心领域的资产总资本化率约为3.9%-4.5%。

戴德梁行华东区资本市场部执行主任卢强表示,第三季度的大宗房地产市场可谓“星光闪烁雾中”。写字楼租赁市场也受到宏观因素的影响,加上上海写字楼租赁市场供应在2019年前三季度达到近年来的峰值,导致2019年前三季度整体写字楼空置率上升,租金水平下降。目前,写字楼市场近年来处于相对低点,这影响了一些外国机构投资者进入该市场的信心。外国投资者在投资方向和财产类型上将有结构性差异。与此同时,国内投资者的融资渠道有限,大宗交易市场目前正经历一定程度的周期性观望。卢强提出了五个适合当前市场阶段的投资机会。

戴德梁行大中华区资本市场部总裁兼中国资本市场部负责人叶郭萍表示,尽管2019年前三个季度雾蒙蒙,但市场上也有许多亮点项目,如绿地黄浦河畔、万向市办公楼、海航浦东发展大厦和虹桥谢信中心。对于第四季度的市场趋势,叶郭萍还提出了四大趋势预测。叶郭萍表示,2019年第四季度上海投资性房地产的资本化率将继续上升。关注空置或风险资产;自营客户继续活跃在上海办公市场;工业园区、物流园区、数据中心和其他符合产业定位的高品质物业将成为热门目标。

办公市场:供应创新,低空置率回调,新兴产业活跃,市场升温

自2019年以来,在租户市场需求放缓的背景下,办公室租金有所下降。第三季度,写字楼的新供应量创下三年来的新低,空置率也有所下降。随着新供应市场的变化,租户市场也在移动,在新一轮产业规划的推动下,新兴产业的需求不断涌现。

戴德梁行高级董事兼中国办公室主任沈洁预计,第四季度将有70万种新供应品进入市场。自2019年以来,在租户市场需求放缓的背景下,办公室租金略有下降。第三季度,写字楼新增供应量创三年来新低,需求逐步回升,空置率已降至18.3%。沈洁说:在新的经济形势下,产业比重正在悄然变化,在新一轮产业规划的推动下,新兴产业的需求不断涌现。其中,人工智能、大数据和通信等新兴产业需求巨大。此外,临港将成为自由贸易区的新区。临港新区以发展具有核心技术的高能产业为重点,也欢迎引进高端人才,全面推动新区未来发展。

工业房地产市场:长三角一体化地区的经济发展

2019年,长三角一体化将成为一项国家战略。戴德梁行和上海社会科学院联合发布《长三角一体化协调发展白皮书》,从产业协调的角度不断关注长三角一体化,做好产业投资促进和产业服务工作。长江三角洲经济外向度高,逐渐注重战略性新兴产业的发展和升级。然而,它也面临着高端回报和低端产出“双消费型”的困境。需要依靠创新推动产业升级突破。

在长三角产业协同方面,戴德梁行中国工业地产部主任兼总经理苏致远表示,上海将承担两大角色,一是强化部分功能,二是重振部分功能。一些增强的功能包括超级枢纽、科学创新领导者和系统先锋。立体交通和信息互联互通推动长三角一体化,上海成为一体化超级枢纽。上海全球科技创新中心的建设关系到整个长三角地区高质量创新的驱动力。FTZ的制度创新已经进入3.0版。世博会和《外国投资法》积极引导对外经济发展。科学创新委员会为中国资本市场改革开辟试验场,促进上海科技创新。上海已成为中国民营企业总部的第二个配套政策文件,从重视外资总部到更加包容和鼓励民营经济。以土地和人才为两大要素,通过灵活流转等制度,更加合理地配置稀缺的土地资源,通过安置和保障房,促进人才引进。

一些功能新生由互动展示和极端智力创造组成。在上海设立国际总部已成为商界的共识和情绪。此外,以虹桥为代表的区域逐渐引起了更多省/市/区的关注。2019年,苏州相城、上海奉贤等区县在虹桥建立了自己的家园,上海逐渐形成了“第二行政区”的角色。与此同时,在世博会等展览的推动下,上海正从一个世界工厂转变为一个世界窗口。上海扩大了资源、信息和交通的分布、显示、整合、互动和配置功能。极其智能化的建筑和科技支撑的大型工厂经济是上海未来产业的亮点。所谓极限制造(extreme manufacturing)是指在极端条件下的制造,如极大、极小和极精确。它主要用于制造具有超大尺寸或极高功能的器件。这种制造业严重依赖科技支持。

2019年左右,上海将进口特斯拉和abb等超大型工厂,辉瑞和罗氏等总部和创新中心将继续增加。上海科技中心的资源禀赋,以及上海现有的大型飞机、SMIC、微电子设备光刻机等工业项目的基础,将共同创造上海极端的制造优势。

关于dtz

Dtz(纽约证券交易所:cwk)是一家世界知名的房地产服务和咨询公司,通过结合本地见解和全球视角的房地产解决方案为客户创造卓越价值。Dtz拥有70多个国家、400多个办事处和51,000名专业人员。在大中华区,我们的22家分支机构共同领导了市场发展,并在2017年和2018年分别在综合实力、租赁和销售代理、评估和研究方面获得了四项欧洲货币年度大奖。2018年,公司营业收入达到82亿美元。其核心业务包括物业管理、设施管理、项目管理、租赁代理、资本市场和咨询服务。详情请访问www.cushmanwakefield.com.cn或关注我们的微信。

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